设为首页  | 加入收藏  |  投诉建议
新闻资讯

公司:巫溪亿联建材家居五金城
电话:023-51330888
手机:02351330888
邮箱:51330888@qq.com
地址:巫溪亿联建材家居五金城
网址:www.wuxiyilian.com

您所在的位置:首页 > 新闻资讯 > 集团新闻
谈谈区域商业地产发展现状与趋势 及中国西南轻工博览城开发与经营模式
作者:阅读次数:发表时间:2015/6/16 14:23:47

  来源:亿联控股集团副总裁--张昌亮 | 发布时间:2012-4-22

  一、区域商业地产发展现状与趋势

  (一)现状

  根据中国商业地产联盟近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》,2011年全年,无论新开工增量还是销售增速,商业地产的表现都要好于住宅。其中,办公楼新开工面积与营业用房销售额均呈两位数增长,(办公楼新开工面积大幅增长46.20%,增速提高17.6个百分点;商业营业用房销售额也增长了23.7%;)投资总额接近万亿元,累计同比增长6.4倍,出现爆发式增长。北上广深四个一线城市和成都、天津等重点城市,去年的商用物业售价和租金均呈上涨趋势。京沪商业地产销售额创下2007年以来的新高。

  在这样的市场环境下,越来越多的房企大佬,如万科、保利、招商等,都从住宅开发转向商业地产的开发投资。

  进入2012年,市场(虽面临小幅盘整)但整体稳升态势未改。国家统计局的数据显示,今年1~2月份,在住宅销售面积、销售额出现同比两位数下降的情况下,营业用房却出现了销售面积和销售额均达到两位数以上(分别为11.4%和17.2%)。一些热点城市写字楼等商业物业价格高位震荡,回报率持续上升。就政策而言,商业地产的政策放松似乎更加值得期待。事实上,由于中央的房地产调控政策难以放松,地方政府土地收入锐减,地方政府加快商业用地出让的意愿更加强烈。不久前,有的城市就出台相关政策,对于总投资在5亿元以上的大型商业项目,在地价上给予打折优惠。

  业内人士认为,现在的商业地产可视作2002--2004年时期的住宅市场旺盛期,未来还将有5年的黄金发展期。

  (二)趋势

  综合十二五发展规划和国家对住宅地产的调控政策,业内普遍认为,2012年乃至今后3--5年时间,商业地产将是机遇与风险并存的格局,主要呈现以下四种趋势:

  一是发展势头将由“大跃进式”逐步转向稳中求进。2012年,中央调低了宏观经济发展速度的目标,同时将继续执行从严的房地产调控政策,预计全国商业地产投资增速将会有所放缓。但是支持商业地产发展的基本面没有发生根本性变化,商业地产发展总体仍会保持较快增长。

  二是商业地产将逐渐或快速地进入产品的升级时代。由过去的盖一片住宅、写字楼、商场、卖场的功能型消费,转向既有住宅、写字楼、商场、卖场,又有商务、休闲、餐饮、娱乐、文化的体验型消费。促进商业的本质和供应模式的变革。

  三是市场竞争更加激烈,洗牌式的项目并购不可避免。随着市场风险的不断显现,预计将会发生更多的项目并购案,一些实力公司迎来抄底机会。行业集中度有望进一步提高。

  四是商业地产发展区域将向二三线城市或更小城市推进。(1)商业地产发展的前十年,机遇在一线城市,而目前一线城市中心商业地产已趋于饱和。由于人口和购买力的限制,二三线城市的商业地产仍然在起步阶段。(2)商业地产的发展与目前国内的城镇化和城市的现代化进程密切相关。城市的现代化过程就是城市的快速建设过程;城镇化过程实际上是农民转化为市民的过程,应该是让农民这个最庞大的潜在消费群体能够分享城镇化带来的财富增值。(3)一线城市住宅受房地产宏观调控影响较大,商业地产也不能完全独善其身,加之商业地产竞争激烈,一些开发商开始转战投资少、竞争弱、无限购的二、三线城市或更小城市,乘机捕捉先机。

  二、宜宾地区商业地产基本状况与前景

  十二五期间,宜宾市确立了“建设美好新宜宾的战略目标和长江上游川滇黔结合部经济强市”的战略定位,把推进“新型工业化与新型城镇化互动发展”作为建设“产业宜宾、畅通宜宾、生态宜宾、人居宜宾”的重大战略和转变发展方式的有效途径,实施优势产业大基地战略、区域现代化特大城市战略、综合交通大枢纽战略、商贸物流大中心战略、生态环境大屏障战略五大战略。

  在去年宜宾市四届人大一次会议上,新一届宜宾市政府提出在“十二五”末将宜宾基本建成区域性特大中心城市的发展目标,并将区域性商贸中心的发展、建设、繁荣明确为其重要内涵。

  这些战略目标的确定和战略措施的实施,必然会让我们见证大动作的大手笔、大机遇、大前景。据不完全资料显示,全市已建和在建的重点商业项目达20余个,建成商业用房面积达256万平方米,据估计2012年将达到500万平方米。可以肯定,在全国出现商业地产走俏的同时,宜宾商业地产的春天正在来临。那么机遇和前景在哪里?个人认为有六个方面:

  第一、可分享西部大开发新的10年起动和成渝经济区第四级的万亿投资建设资金的大蛋糕。

  第二、优势产业大基地和商贸物流大中心两大战略本身,就为商业地产的大发展带来了大机遇、大前景。

  第三、宜宾市新型城镇化快速推进,将带来三个有利因素。一是城镇化快速推进,迅速带动消费群体增长。我国城镇化的目标是达到65%—70%,现在每年大概以1个百分点向前推进,每年将近有1800多万农民转变为城市居民,城镇化率接近50%,按现在的步伐看,要经过15—20年时间。宜宾市城镇化率约40%,略低于全国平均水平,但城镇化发展势头快速,“十一五”期间每年增加2个百分点以上,高于全国、全省平均水平,说明农民这个最庞大的潜在消费群体在迅速增长。二是消费群体迅速增长的同时,带来消费方式的转变升级。三是大商家、大品牌开始从大城市涌入,从而改变消费需求,扩大了商业市场。新形势下,重大的结构调整,就是要大力发展第三产业,重点是发展消费。

  第四、宜宾市城市快速发展的需要。“十二五”期间宜宾城市建设的目标是要围绕建设100万人口中心城市,坚持城乡一体化发展方向,构建以中心城市为龙头,县城和重点镇为骨干,小城镇和中心村为基础的城镇体系,推进行政区划调整,形成成渝经济区一级中心城市的总体框架。

  我国目前的经济很大程度上还是城市经济。改革开放初期农村的改革发展有一句话,叫无商不富。现在城市的发展也一样,也存在无商不富的问题。商业地产是城市商业发展的主要载体,而市场则是发展载体的主要平台。建设和发展市场促使城市大量的人口流动、大量的物质迅速流通,促使就业生活方式和居住方式的变化,最终促进城市的繁荣、强大和可持续的发展。

  第五、宜宾特殊的地理位置。宜宾作为川、滇、黔结合部,辐射110万平方公里的广阔区域,面向2亿人口形成的千亿消费市场。交通便捷,铁、公、水、空立体交通网络齐备,是川南的综合交通枢纽。

  第六、宜宾市委、市政府和领导开放开明,改革奋进,社会和谐安定。

  三、宜宾地区五金机电、汽配、家居建材专业市场的现状发展趋势

  1、市场布局、管理服务层次、市场建设的技术含量。宜宾市现有五金机电、汽配、家居建材市场11个,营业面积不足100万平方米,年营业额达不足100亿元,年增幅为13-15%。经营状况基本良好。但也不同程度地存在商住不分离、功能分区不够清晰、管理服务相对滞后、没有充足的停车位、没有经营产权等与社会需求不适应的倾向,造成市场较大资源的流失。

  2、商贸专业批发市场发展趋势。我们认为商贸专业批发市场发展,要顺应区域性中心城市建专业市场,以下五个发展趋势值得把握。一是东南沿商贸产业向西部中心城市转移;二是城市商贸中心向城郊结合部转移。商贸批发市场是人流、车流、物流最集中的地方,不适合市中心发展;三是商贸批发市场在向区域性的中心城市转移,就是人口在80万以上的大中城市,消费总量大,消费者多;四是向有需求、建设的市场转移,即有现代的,也有商铺的这种经营态势;五是去同质化的市场升级。城市现代化进程的不断加快,城市中原来规模较小、布局分散、环境杂乱、运营较差的老旧传统专业市场亟待整合升级。

  3、五金机电、汽配、家居建材的需求态势分析。来自中国建筑装饰协会的数据显示,国内家装建材行业发展迅猛,年平均增长速度在12%。2010年中国建筑装饰协会统计建筑装饰总产值达20000亿元。根据国家统计局的数据显示,中国的商品房销售面积为6.32亿平方米,加上二次装修的存量住房面积,中国住宅装饰装修的市场规模在7000亿以上。

  据统计,我国五金机电行业消费额占固定资产投资的比例为13-17%。同时,以每年20%的增长速度平稳增长,年总产值达到5000亿元,高于家电行业;2011年,五金行业进出口总额达到749亿美元,同比增幅达30%。其中出口总额为575亿美元,同比增幅达31%。

  2011年我国汽车保有量达1.99亿辆,全国销售突破1700万辆,汽摩配市场随之高速增长。

  宜宾市五金机电、汽配、家居建材的需求态势基本分析:

  (1)住宅:十二五期间,住房建设总面积每年400万㎡,五年住房建设总面积2000万㎡,加上保障性住房、商业用房,建设总面积可达2500万㎡以上。将产生一个高达200亿元以上的建材家居产品需求市场。

  (2)五金机电:十二五期间,全市固定资产投资将以12.5-14.5%的速度增长,投资规模达到1300--2000亿元。将产生一个高达170--340亿元以上的五金机电产品需求市场。

  (3)汽配:2011年,宜宾市汽车保有量已近50万辆,同比增长30%左右,且呈继续快速增长态势。宜宾市民的购买能力在不断攀升,汽车行业发展势头迅猛,但宜宾汽摩配市场近乎空白。宜宾矿产资源丰富,市境已发现并经检查评价的矿产种类计有44种,矿产地305处,如此大的矿产资源也会催生汽摩配和矿产机电行业的发展。

  通过基本分析可以看出,五金机电、汽配、家居建材这三个行业是当地乃至中国的永不落幕的朝阳产业。十二五期间,随着社会发展和城乡居民收入的增长,宜宾市540万人口的五金机电、汽配、家居建材市场固有需求可达600多亿,加上宜宾所处的地理位置产生的辐射带动作用,实现1000亿元的市场需求是可以实现的,市场前景巨大。

  四、亿联控股集团审时夺势布局宜宾

  十二五期间,是宜宾大发展、大建设、大需求、大整合的时期,亿联控股集团正是基于以上分析判断,适时抢占宜宾临港经济开发区核心位置,布局建设“中国西南轻工博览城”。

  在中国西南轻工博览城建设运营中,亿联控股集团将秉承以下四个方面立市原则:一是用造城的理念来做商业地产。中国西南轻工博览城商业布局由店铺式商铺区、商厦式商铺区、会展厅商业区、商务办公区、餐饮娱乐休闲区构成。科学规划业态组合和交通、物流、泊车的问题;引进专业市场内置设施之外的城市公共综合服务配套设施,为经营者、顾客等提供全方位的服务,聚集人气,成为真正的区域中心,带动产业发展和贸易繁荣。二是用“产业+商业”模式经营商业地产发展方向。减少中间商、缩短产业资金链,促进产业和商业互相推动,提高市场核心竞争力。三是用先进的运营理念助推市场软环境持续升级。四是实现当地政府与老百姓、投资户与经营者、开发商与管理者三方共同赢利的局面。

  1、中国西南轻工博览城地理位置优越。位于宜南快速通道北侧,东临万吨级码头,南临市长途汽车站、西临临港中央商务区,北靠白沙堤。规划用地1300亩,拟建面积110万平方米,总投资36亿元人民币。其中一期占地250亩,建筑面积23.4万方,商务用房面积7.5万方、餐饮休闲娱乐面积4万方、商铺2840个面积8.4万方。是一个以经营五金机电、家居建材、汽配为主,兼具商贸、研发、展示、交易、餐饮、休闲、娱乐、旅游观光、电子商务、商务办公、大型仓储、现代化物流等功能于一体的综合性、一站式采购基地。

  2、项目建筑设计领先。整体以中心广场为核心,人行街区为动脉,确保贯穿无碍,人流聚集。产品主交易区的一、二层增均为商铺,人行梯、扶梯、货梯等,方便消费者到达二层交易区。市场采用框架结构,高大空间,亦可用意组合扩大面积;商铺购买低总价,买一得一,没有一拖二拖三。二楼设置空中连廊、全层平行贯通、动线连贯巡回,确保市场内各个商铺的互通,杜绝商铺死角,实现经营购物两方便。一楼全街区,商业内街干道宽敞。项目配置海量地上地下停车位,实现人车分流管理,确保人流、车流、物流的通达性。其商务性亦可实现总部基地与专业市场的完美融合。

  五、中国西南轻工博览城如何保证运营成功

  保证市场运营成功具备以下四个方面的基础和保障:

  1、中国西南轻工博览城的产业发展符合国家、省市的产业政策要求。建成运营后的中国西南轻工博览城,年营业额可达300—500亿元人民币,年创税3亿元左右;将直接吸纳3万人左右的就业,还可带动项目周边服务业8000—10000人的就业;促进区域人口、资源、物流集聚,繁荣区域经贸,状大城市经济;提高项目周边土地利用率,提升土地价值。

  2、政府倾力扶持。中国西南轻工博览城,是2011西博会四川省重点招商引资项目;宜宾市政府重点招商引资项目;宜宾市政府重点建设项目。享受省市政策支持、税费优惠、市场培育、项目推广、信息交流等方面全方位保障。

  3、行业商会、协会鼎力帮助。中国西南轻工博览城,被全国工商联五金机电商会、全国商业联合会、中国建材家居交易市场协会确定为全国重点培育市场;优先享受市场信息、市场政策、培育基金等方面支持。同时,携手宜宾温州商会、宜宾广东商会、宜宾福建商会共同繁荣市场。

  4、亿联团队的实力、经验运营。

  十年前有人发问:“谁去开发商业地产”,五年前有人提问:“谁在做商业地产”,今天有人疑问:“谁还没去做商业地产”。亿联控股集团作为商业地产的先行者,经历15年的市场磨砺,开发运营了30多个专业市场,积攒了资金、人才、资源和运营、管理等优势,我们一定将这些优势与经验在中国西南轻工博览城进行提炼与总结,确保市场运营成功。

  (作者系亿联控股集团副总裁。本文未经本人同意请勿抄袭)